[편집자주] 대한민국에서의 개발제한구역(그린벨트)은 도시의 무분별한 확산을 방지해 자연 녹지를 확보한다는 취지로 시행됐다. 이에 따라 개발제한구역 안에서는 건축물의 신축·증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등의 행위가 제한된다.
개발제한구역은 급속한 산업화 가운데 전(全)국토의 도시화를 막고 대도시 인근에 자연 녹지를 보유할 수 있다는 성과를 거두기도 했다.
하지만 개발제한구역의 토지 상당 부분이 사유지(私有地)라는 점에서 이 제도는 비판에서 자유로울 수 없다. 한 개인이 자신의 소유물에 대한 재산권을 행사하는 데 제한이 생기기 때문이다.
이에 본지는 개발제한구역의 개괄적인 개념과 장단점을 분석하고, 환경보전이라는 공공복리와 재산권 보장이라는 기본권을 동시에, 그리고 균형적으로 취할 수 있는 방안을 연재 기사를 통해 모색해보고자 한다.
개발제한구역이 대한민국 사회의 해묵은 문제점으로 등장한 이유는 사유재산권 침해 소지가 다분하기 때문이다. 난개발 차단, 도시의 거대화 억제, 녹지 공간 확보라는 갖가지 이유도 사유재산권 침해라는 민주주의 기본 원칙 위배 앞에서는 비판의 대상으로 전락할 수밖에 없다.
경인매일은 개발제한구역을 해제했을 때 발생할 수 있는 장·단점을 부동산개발 전문가를 통해 직접 청취하기로 했다. 원부동산개발의 송병현 대표는 각종 강의와 이토마토 등 방송 출연 등으로 일반인들이 쉽게 접근하기 어려운 부동산 정보를 쉽게 알리는 역할도 담당하고 있다.
송 대표는 21세기가 17년이나 지난 현 시점이야말로 독재정권의 산물인 개발제한구역을 대대적으로 개혁할 적기라고 진단했다. 그는 무제한적인 해제 정책을 지양하면서도 합리적으로 사유재산권을 보장할 수 있는 정책이 있다고 전했다.
송 대표는 “공공사업의 부지임에도 불구하고 보상금이 지급되지 아니한 토지를 미불용지라고 한다”며 “단순히 ‘묶인다’는 개념의 개발제한구역을 이제는 사유권을 주장할 수 있도록 매수청구권을 부여하는 방식으로 바꿀 수 있다”고 말했다.
그는 “매수청구권은 쉽게 말하면 국가가 개발제한구역 소유자의 땅을 사가도록 하는 것”이라며 “희망고문과 같이 개발제한구역의 땅 주인이 해제와 개발을 하염없이 기다리느니 국유지로 전환해 사유재산권 분쟁을 해소하고 계획적인 개발을 가능하게 할 수 있다”고 설명했다.
그는 “개발제한구역을 지방자치단체로 귀속시키면 시내에 있기에는 부적절한 공공시설, 예를 들면 연수원 등을 녹지공간으로 옮길 수 있고, 시민들이 공공이 소유한 녹지를 이용할 수 있게 된다”며 “시민과 국가가 상생할 수 있는 구조를 탄생시킬 수 있다”고 했다.
송 대표는 “실제로 개발제한구역 소유자들이 찾아와서 하소연하는 부분도 몇십년째 하염없이 해제 및 개발을 기다리는 생활에 지쳤다는 것”이라며 “이들이 자기 소유 토지에 못 하나 박는 것도 마음대로 못하는 현실을 개선할 필요가 있다”고 지적했다.
그는 “개발제한구역 안에서는 시설을 하나 고치는 것도 허가제의 굴레에 갇혀 있다”며 “이를 신고제로 바꿔서 행정 절차를 간소하게 하면 소폭이나마 개선의 길을 걸을 수 있다”고 말했다.
또 송 대표는 개발제한구역 해제가 곧바로 난개발로 이어질 수는 없다고 설명했다. 그는 “용도 구역에 대한 세부 법률이 있기 때문에 난개발이 될 수 없다”고 말했다. “우선 산림법이 있고, 도시 개발 기조에 의해 녹지 공간에서는 오폐수 배출 총량제가 있어 마구잡이로 개발하기 힘들다”는 송 대표의 전언이다.
송 대표는 “공유녹지의 경우에는 공공 이익을 위해 용도구역이 지정돼 있고, 특히 문화재가 나올 경우에는 반경 구역을 넓게 잡아 개발을 막는다”며 “결국 개발제한구역을 해제해도 도시 난개발로 이어질 것이라는 지적은 현실을 모르고 하는 말”이라고 했다.
송 대표는 정치권의 안이한 태도에 대해서도 비판의 메시지를 전했다. 박근혜 정부에서는 11㎢의 개발제한구역만이 해제됐다. 이는 이명박 정부의 88㎢, 참여정부의 654㎢, 국민의 정부의 781㎢에 한참 미치지 못한 수치다.
송 대표는 “지난 2012년 박근혜 정부가 출범하면서 개발제한구역을 풀어줄 것처럼 희망가를 불렀는데 정작 이를 믿은 이들만 선의의 피해자가 된 꼴이 됐다”고 비판했다. 그는 “한 나라의 국가수반이 한 번 메시지를 전하면 이를 철석같이 믿고 뛰어드는 일반 시민들이 많은데 부동산개발에 있어서는 말 한마디 한마디에 신중을 기할 필요가 있다”고 강조했다.
송 대표는 “회사 차원에서 방송에 출연해 부동산개발에 대한 정보를 알리는 것은 단순히 금전적으로 이득을 취하기 위해서가 아니다”라며 “잘못된 투자, 이를테면 강북의 아파트 팔아서 강남으로 오라는, 이러한 잘못된 정보를 전하는 사람이 부동산개발업계에 너무 많아 우리가 나서는 것”이라고 했다. 그러면서 “개발제한구역에 있어서도 주도면밀하게 분석하고 정부의 정책을 예의주시해서 피해자가 나오지 않도록 언제나 진실어린 정보를 알릴 것”이라고 다짐했다.
대담: 국회 이민봉 국장 / 정리: 국회 박정배 기자
