참여정부가 8번째 내 놓은 ‘11.15 부동산 안정대책’은 한마디로 싼값의 아파트를 빨리 공급하겠다는 취지이다.
실리적인 속사정을 들여다 보면 수도권 6개 신도시개발 지역의 땅값 공급가를 낮추고 건축용적률을 높여 분양가를 현 순준에서 25%가량 인하한다는 것으로 되어있다.
여기에다 공급물량을 12만여 가구 더 늘려 수급불안을 완전 해소시킨다는 계획이다.
정말 정부의 말대로 주택 실수요자들이 더 이상 고분양가 논란에 머리를 싸매지 않아도 될까? 그러나 부동산 전문가들은 "25% 분양가 인하"는 말처럼 쉽지 않을 뿐 아니라 다소 불안한 함정이 있다는 지적이다.
먼저 권오규 경제부총리가 자신 있게 말한 '분양가 25% 인하'는 어떤 근거를 갖고 있는지 살펴보자.
△녹지율 및 용적률 조정(8%) △공공택지의 공급가격 인하(10%) △개발기간 단축(6~7%) 등을 제시하면서 각각 분양가 인하를 도모하고 여기에 △기반시설 설치비의 국고 부담(5%) 조치를 더하면 최고 30%의 분양가 인하 효과가 난다는 것이 정부 측의 설명이다.
조금 더 구체적으로 살펴보면, 먼저 개발지구 안이나 인근에 보전녹지가 많은 경우에 녹지율을 24~28% 이상에서 20~25% 이상으로 하향조정하고, 평균 175%인 용적률도 각 지구별로 200% 안팎으로 상향 조정하면 아파트 분양가가 8% 인하된다고 정부는 주장한다.
또 기존과 달리 공공택지 공급가격을 조성원가의 110% 수준에서 결정해 아파트 분양가를 10% 낮춘다는 게 정부의 계획이다. 이어 순차적으로 이뤄져야 할 '지구 지정' 절차와 '개발계획 수립' 절차를 동시에 추진하는 방법으로 사업기간을 단축해 신도시 아파트 건설에 들어가는 비용을 줄인다는 것이다. 각각의 경우 10%, 6~7%의 분양가 인하 효과가 나타난다는 것.
이와 함께 정부는 신도시 개발지구별로 광역교통시설을 설치하는 데 드는 비용의 일부를 국고에서 부담하기로 했다. 구체적인 액수는 내년 초에 결정될 예정이지만 대략 5% 가량의 추가적인 분양비 인하 효과가 날 것이라는 게 정부 측의 계산이다.
그렇다면 우선 용적률 상향조정과 신도시 개발 사업기간 단축 등 두 가지 경우만 우선 따져보자. 정부는 6개 신도시의 용적률을 평균 175%에서 16%포인트 오른 191%로 올린다고 밝히고 있다. 이에 비춰보면, 송파(208%)나 검단(174%)의 경우처럼 원래부터 용적률이 높은 경우에는 용적률 상향조정이 불가능하거나 상향조정 폭이 크지 않을 것이다. 즉 용적률 상향조정에 따른 분양가 인하 효과를 기대하기는 어렵게 되어 있다.
특히, 신도시 아파트 개발사업의 기간을 단축한다는 구상도 현실에서 구현되기 힘들어 보인다. 이미 설정돼 있는 개발기간 자체가 5~6년으로 긴 편이 아닌데다 원주민들로부터 토지를 수용하는 과정에서 토지수용 보상액에 대해 합의하는 데 시간이 더 걸릴 수도 있고 환경영향 평가, 군부대시설 이전 등에 관한 환경부, 국방부 등 관련부처와의 협의도 얼마든지 지연될 수 있기 때문이다.
어려운 문제는 여기서 끝나지 않는다. 가장 큰 문제가 '신도시 기반시설 설치비의 일부를 국고에서 부담한다'는 방안이다. 즉, 국민 전체가 낸 세금으로 특정 지역을 지원한다는 발상에 대해 거부정서가 만만치가 않다. 또 야당에서는 "경제정의에 반한다"는 지적의 목소리가 높다. 시민단체인 참여연대도 "기반시설 설치비용 일부를 직접적인 수혜자도 아닌 국민이 내는 일반조세로 충당하는 것은 발상부터 잘못되었다“고 주장했다.
이처럼 11.15 부동산대책에 대해 부정적인 시각이 많아 출발부터 불협화음이 일고 있다.
부동산정책 ‘3인방’이 한꺼번에 낙마한 말도 많고 탈도 많은 부동산 안정화 대책, 이번에는 누구가 바람풍이 될련지 걱정이 앞선다.
