작은 문제점을 개선하려고 해결의 본질을 벗어나면 엉뚱한 결과를 초래한다. 비단 부동산 문제뿐만 아니라 세상만사 모든 일이 모두 대동소이하다.

최근 정부가 내놓은 정책 중 개선이라는 명분으로 현실적 상황을 간과한 일들이 많은데 오늘은 부동산에 대한 문제점과 대안에 대해 알아본다.

필자는 정당이나 특정 단체들의 이익에 초점을 맞추는 게 아니라 국민적 공감대를 형성할 수 있는 지극히 상식선을 논하자는 것이다. 먼저 ‘전세’란 어떤 개념일까. 20세기 초기에 시작된 주택임대 방법이다.

집은 많고 머리에 든 것도 많은 사람들이 돈도 지식도 없는 사람들에게 집을 팔 수 는 없다 보니 매입가 보다 적은 돈으로 집세를 안 받는 형태의 임대 방법이다. 그러다 2000년대 들어 정부는 전세 시장을 안정시키고 집주인과 세입자의 권리를 보호하기 위한 정책을 시행해 세입자의 보호를 위한 전세대출 등의 제도가 도입됐다.

수도권 집중 현상은 갈수록 더 심각해 주택난이 심해졌고 그 결과 2010년대 주거비용 부담이 높아지면서 정부는 부동산 시장 규제를 강화했다. 수요와 공급의 원리에 따라 전세 보증금이 상승했고 세입자들의 주거불안이 더 커졌다.

2020년 들어 COVID-19 팬데믹과 함께 전세시장은 불안정한 부동산정책의 사산아로 성장했다. 따라서 아파트 가격 및 전세 시장의 안정성과 규제는 한국의 주택 시장에서 주요 이슈 중 하나로 부각됐다.

대표적인 예로 빌라왕이 틈새시장을 석권하며 사회적 문제로 부각됐다. 더 큰 문제는 이를 막으려다 수도권의 66% 빌라 소유자들이 반환보증에 가입 못 하는 결과를 초래했다. 전세 보증보험 한도 축소로 빌라시장에 비상이 걸린 가운데 올해 전세계약이 만료되는 수도권 연립·다세대 주택의 66%는 기존 보증금을 낮추지 않으면 전세 보증금 반환보증 가입이 어려워질 전망이다.

2024년부터 집주인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 때를 대비해 세입자가 드는 반환 보증 요건이 강화됐기 때문이다. 갱신 계약 때 보증금과 관련한 집주인과 세입자 간 갈등이 올해도 이어질 전망이다.

이른바 영끌족(영혼까지 끌어 모아 투자)의 무리한 투자도 주거 목적이 투자 목적으로 변질되면서부터 생겨났다. 매일경제가 부동산 중개업체 집토스에 의뢰해 2024년 전세계약이 만료되는 수도권 연립·다세대주택 12만2,087건을 분석한 결과 8만933건이 동일 보증금으로 반환보증 가입이 불가능한 것으로 나타났다.

국토부는 “반환보증 가입 요건을 강화한 뒤 무자본 갭 투자가 모두 사라졌다”며 일단 운영 후 미비점을 보완해 나간다는 방침이다. 민간임대주택특별법에서 민간임대주택의 공급 촉진 고려 없이 시행령 개정으로 자본주의 국가에서 이렇게 임대료를 통제하는 부작용은 현재 시세를 고려 안 한 무리한 정책이다.

역전세로 불거지는 뒷감당을 주택소유자들에게 떠넘기는 것이다. 전세 사고를 전세 사기로 여론몰이하고 투자도 없어 건설업 부도로 줄도산 공포가 확산하고 있다. 이는 장기적인 측면에서 볼 때 국가 위기에 직면하게 된다.

부동산정책의 실패는 전 문재인 정부에서도 숱하게 반복된 바 있다. 대안이라면 빌라 등 비아파트 시장 정상화를 위해 공시가의 126% 가격 통제를 폐지하고 감정가 시세 제로 전환했다. 전세보증금 부족분을 임대인에게 책임 대출해 주면 임대인도 세입자도 전세 사고 없이 법적 다툼을 만들지 않을 것이다.

결론적으로 전셋값 통제 및 연좌제를 통한 전세 거래 차단을 폐지해 임대인과 임차인 모두가 공존할 수 있는 길을 터줘야 한다. 부동산은 임대인, 부동산중개업, 실내건축공사업(인테리어공사), 건축업, 건설업 등 관련 분야 종사자와 가족, 일용근로자 등 국민의 절반이 해당하는 분야다.

이대로 가다가 부도 또는 파산으로 극단적인 상황이 발생하면 그때는 누가 수습할 것인가. 세상 이치라는 게 공급 대비 수요가 줄면 가치는 하락하기 마련이다. 수도권 집중 현상이 해소되지 않는 한 집값 상승은 피할 수 없다.

그러함에도 이 자연스러운 이치를 정부가 전셋값 잡는다고 일부 전세 투기자들의 단속 잣대를 전체 주택 소유자에게 들이대니 당연히 부작용이 날 수 밖에 없다. 정부가 할 일이 따로 있고 해서는 안 될 일이 따로 있다.

얼핏 보면 국민적 공감대를 얻어 표를 얻을 수는 있겠지만 당장의 선심성 정책으로 훗날 감당 못할 사태가 발생하면 그때는 어쩔 것인가. 대한민국은 자본주의 국가이며 철저한 시장경쟁 논리가 적용되어야한다.

특히 자본과 관련된 일이라면 옆집이 굶어 죽어도 도와주지 않는다 해서 벌할 수 없는 것이다. 밑지는 장사를 안 하고 이득을 많이 남긴다고 벌할 수 없는 것이다. 소비자 또한 보다 낮은 가격을 찾아 다리품을 판다.

살아남기 위해 소비자 가격을 낮추는 것은 자본주의 장점이자 단점이다. 이 같은 논리는 성매매나 마약, 국민적 단합을 이끌어낸 독일의 경우도 마찬가지다. 독일은 대 놓고 공창제도가 마련되어 성범죄가 없을 뿐만 아니라 마약 중독자도 국가에서 관리하는 시스템으로 소비량을 점차 줄이다가 끝내 마약에서 벗어나게 했다.

물론 전범국가로 막대한 전쟁배상금을 모두 변제하고 지금은 번듯한 나라로 성장한 배경에는 국민들이 국책사업에 철저한 협조가 있었기 때문이다. 지금 한국처럼 마약 근처만 가도 용의자를 달달 볶아 끝내 자살하게 한다.

故 이선균 배우의 죽음과 아파트·오피스텔 문만 닫으면 옆집에 불이 나도 꼼짝 안 하는 철저한 이기주의가 문제다. 성매매 또한 입을 막는다고 숨을 못 쉬는 게 아니라 살기 위해 어떤 식이든 인간의 본능적인 욕구 배출이 해소되는 길을 찾는다.

오히려 음지에서 더 변태적이고 상상을 초월하는 성매매가 성행한다. 결론적으로 현재의 전세 정책은 하나를 얻고 둘을 잃는 무리한 정책이다.