시장별로 올 하반기 토지·아파트·오피스텔시장에 대한 투자 전망은 부정적인 반면 상가시장 투자는 유망할 것으로 예상된다.
25일 부동산업계에 따르면 토지시장에서 비주거용 토지는 지난 8.31대책 이후 거래가 두절된 상태로 지속적인 하락세를 보이고 있다. 따라서 일부 주거용 토지 가운데 유망한 위치에 있는 곳만 거래될 것이라는게 전문가들의 의견이다.
아파트시장도 지난 8일 콜금리 인상과 각종 규제 등으로 하향 안정세가 예상됐다. 오피스텔시장도 공급과잉으로 하락세이기는 마찬가지다.
다만 상가시장은 회복 여부가 불투명하긴 하지만 토지와 주택시장의 대안 투자처로 주목받고 있다.
◇토지 시장
지난해 8·31 부동산 대책 이후 토지시장은 지속적으로 위축되고 있다. 특히 지방의 농지와 임야 등 비주거용 토지의 거래는 대폭 줄었다.
토지거래허가제도 등이 토지시장의 발목을 잡으면서 거래가 중단됐고 그 결과 침체분위기로 접어들었다는 게 전문가들의 시각이다.
한국토지공사에 따르면 4월말 현재 농지와 임야는 전년동월 대비 각각 43.1%, 21.7%씩 감소했다. 반면 주거용 토지는 전년동월 대비 13.2% 감소한 가운데 아파트는 6.5%만 감소, 상대적으로 덜 줄어들었다.
이에 대해 한국토지공사 관계자는 “올 하반기에도 토지시장의 위축세는 계속될 전망”이라며 “하지만 수도권 위주로 아파트 신규 분양 및 입주물량은 여전하기 때문에 주거용 토지 거래는 꾸준할 것”이라고 설명했다.
다만 입지별 양극화가 심화될 것으로 보인다.
JMK플래닝 진명기 사장은 “서울을 비롯해서 용인과 화성, 김포 등에 거래될 만한 토지가 없다”며 “이를 해결하기 위해 올 하반기부터 토지조합과 개발조합펀드 등의 형태가 본격적으로 나올 가능성이 높다”고 진단했다.
즉 부동산 소유자들이 토지조합을 만들면 이를 바탕으로 시행사가 개발조합펀드를 구성, 사업을 전개한다는 것이다.
진 사장은 “금액 규모가 커지면서 개별적으로 부동산을 개발하기가 어려운 상황”이라며 “개인투자자 입장에서 규모가 큰 사모펀드에 투자하기는 힘들고 2000∼3000만원 규모의 공모펀드에 투자하면 될 것”이라고 지적했다.
◇아파트 시장
올 하반기 아파트 시장은 양극화가 심화되는 가운데 뚝섬과 재개발·뉴타운 쪽에 관심을 가지라고 전문가들은 주문했다.
이들은 한결같이 올 하반기에 하향 안정화를 전망했다. 지난 8일 한국은행이 콜금리를 연 4.25%로 0.25%포인트 인상하면서 이자부담이 늘어 부동산시장은 더욱 위축될 것이라는 예측이다.
정부가 ‘버블세븐’으로 지목한 서울 강남을 비롯한 서초, 목동, 분당, 용인, 평촌, 산본 등은 매도호가 급등에 따른 거래공백이 장기화할 가능성이 커지고 있다.
재건축아파트는 안전진단강화와 개발부담금, 소형평형 의무건립비율 등의 여러 족쇄가 채워져 있어서 상반기 고공행진을 접고 보합세를 이어갈 것으로 내다봤다.
비강남권과 지방도 쏟아지는 입주물량으로 시장침체가 불가피하다.
부동산뱅크 길진홍 팀장은 “하반기 아파트 시장은 강남권 일부 블루칩 단지를 제외한 전지역에서 매매가 약세현상이 나타나면서 양극화가 두드러질 것”이라며 “내집마련 수요자들은 가격조정이 예상되는 올 연말을 염두에 둬야 할 것”이라고 조언했다.
다만 재개발과 뉴타운 등 개발 예정지를 중심으로 일부 매수세가 이어질 것이라는 전망도 나왔다.
유엔알컨설팅 박상언 사장은 “올 하반기 재개발과 뉴타운 쪽에 매수세가 있을 것”이라며 “뚝섬지역과 지하철 3호선 연장선에 있는 아파트들, 송파신도시 주변, 동작구 대단지 등에 관심을 가질 필요가 있다”고 언급했다.
◇오피스텔 시장=하반기 오피스텔 시장의 전망은 어둡다. 최근 수년간 오피스텔 공급이 봇물을 이뤘고 주거용 오피스텔에 양도세를 부과하겠다는 방 침에 따라 보유에 따른 차익실현이 쉽지 않아서다.
서울 도심은 물론 일산과 분당 등 수도권 전역에 걸쳐 빈 오피스텔이 넘치고 있고 올 하반기에도 이같은 공실이 채워지기는 힘들 것으로 보인다.
이에 따라 오피스텔을 보유한 뒤 매도에 따른 시세차익을 바라긴 힘들어졌다. 결국 매월 고정적인 임대수익을 고려해야 할 상황이다.
길진홍 팀장은 “강남을 비롯한 마포와 종로 등 업무시설 밀집지역의 오피스텔은 임대수익을 고려할 경우 여전히 매력적인 투자상품”이라고 추천했다.
◇상가 시장=상가경기가 회복할 것인지 아직은 불투명하다. 유가불안과 원자재가격, 금리인상 등의 복병이 있어서다. 다만 주택과 토지시장에 대한 정부의 강력한 규제가 집중되면서 최근 대안 투자처로 주목을 받고 있다.
올 하반기 상가시장에 대한 투자 수요가 증가할 것이라는 기대감이 조금씩 나오고 있다. 하지만 분양성이 검증된 지역에만 투자자들이 몰리는 양극화 현상을 보일 전망이다.
유동인구가 풍부한 도심권 역세권 근린상가나 대단위 택지개발지구 내 근린상가, 고정수요를 배후에 둔 단지 내 상가를 주목해야 한다.
특히 5·31 지방선거 이후 도심 재개발 기대감이 불거짐에 따라 세운상가와 청계천변 일대의 노후 상가를 중심으로 투자 분위기가 살아날 것으로 예측된다.
5·31 이후 투자열기가 후끈 달아오른 세운상가부근과 중구 황학동 일대의 노후 상가의 거래가 활발해지면서 올 하반기 도심권내 투자 분위기를 주도할 전망이다.
또 화성 동탄과 용인 동백, 파주 교하 등의 택지개발지구에 아파트 입주가 속속 진행되면서 투자 분위기가 살아나고 있다. 의왕 청계와 성남 도촌, 고양 일산도 비교적 빠르게 상권이 형성되고 있다.
강태용 기자 kty@
