재개발 재건축등 정비사업의 유형별 사업시행방식을 살펴보면  공공방식과 민간조합방식,그리고 신탁방식등이 있으며 각 장단점들을 살펴보고자 한다.

먼저 공공방식은 공공직접시행방식과 공동시행방식의 차이점을 살펴보면 공공직접시행 정비사업은 정부가 참여하여 직접시행자로 나선다는 점이다.

현물,수용 방식으로 토지를 공공이 사들여 기존 관리처분방식과 매우 다르다 할 것이다.

한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)등 공기업이 직접 시행자로 참여하는 재개발 재건축의 모든 사업결정권은 공공이 갖는다.

공공 직접시행방식은 확정수익율을 보장해주고 모든 리스크를 지고 가는방식.공공이 직접 사업및분양계획을 주도하며 공공이 사업주체가 된다.

용적율증가와 사업기간 단축,사업비,이주비등 저리융자가능등 장점도 많지만,아직까지 시장에서는 큰 호응을 받지 못하고 있는 실정이다.

예를 들어 용적율을 500%까지 높여준다는 것은 재건축후 그만큼 주거환경이 열악한 고밀도 주택이 된다는 의미이다.

임대아파트의 기부체납,위치선정등 주민들에게는 민감한 사항이나 결정권은 공공이 정하는 구조이다.

공공참여형 방식이란 재개발조합과 공공(LH,SH)이 단독 혹은 공동으로 진행하는 방식이다.

공동시행의 경우 기존조합이 존재하기에 공공은 사업관리자로 참여해 사업성을 분석하고 지원해주는 방식이다.

이 역시 단점으로는 과도한 공공성을 행사할 가능성(임대주택등),무리한 공공성 적용으로 인한 수익성 악화등이 사업참여에 속도가 붙지 않는 이유다.

부동산 시장은 지역성이 강하고 경제 상황에 강한 영향을 받는다.

자산가치로서의 재산권의 핵심기능을 지닌 주택 재개발,재건축 문제는 현실적이고 구체적으로 지역적 특성에 맞는 사업방식이 무엇보다 중요하겠다.

신탁방식은 정비사업의 투명하고 신속한 사업추진을 목적으로 2016년 도입된 제도이다.공공방식과 민간조합방식의 중간역활 이라고 표현하기도 한다.

최근 윤석열정부는 신탁방식사업 활성화를 위해 제도적으로 많은 규제를 완화시켰다.

그러나 신탁방식 정비사업은 높은 수수료 발생과 불공정 계약과정등(표준계약서 제도신설)문제가 발생될 여지가 있어 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

신탁방식의 가장큰 장점은 리스크감소와 저렴한 공사비를 꼽을 수 있다.

금융당국의 관리를 받기에 사업추진과정이 투명하고, 추진위원회나 조합설립이 없이 사업을 추진해 갈등을 최소화하고 사업이 빨라질수 있다.

탄탄한 자금력이 있기에 시공사 입장에서도 안정적인 공사진행이 가능하며,공사비도 그만큼 낮출 수있다.

단점으로는 신탁사의 수수료 부담이다.대게 총 사업비의 1-4%선에서 책정되는데 항상 쟁점의 대상으로 떠으르는 대목이다.

총 사업비 5000억원 현장이라면 신탁수수료 150억원(3%가정)을 부담해야 하니 주저하는 것이다.

또한 신탁방식은 민간조합방식처럼 조합원들 의견이 최대한 반영되는점에 비해
다소 무시될수 있다는 점이 있다.

또한 신탁사가 전문성이 있다고 하지만 이 부분도 아직 검증됐다고 보기에는 시기상조인 점도 있다.

다만,이번에 국토부의 정비사업 신탁방식 개정사항들을 살펴보면,

주민 권익보호와 공정한 계약체결을 위해 신탁계약서 표준안의 신설(법적구속력은 없음),절차통합 및 전자총회 도입,시행자 지정요건 완화등 매우 바람직한 제도등이 개정될 예정이다.

신탁방식의 최대 걸림돌인 소유주 토지면적 3분의1이상 신탁제도는 신탁 시행령 해지등으로 주민들에거 부담없이 환영받을 제도이다.

하지만, 사업이 지연되거나 중단될 경우 신탁수수료를 조정할수 있는지는 확인 사항이다.

계약해지 요건을 구체적으로 마련해야 하고,신탁사가 용역대금을 높게 책정하는 등 토지등소유자에게 경제적 손실을 입히더라도 특별한 사정이 없으면 손해배상 청구는 어려운 실정이다.

신탁회사도 이윤을 추구하는 민간기업임을 알아야 한다.

신탁방식을 추진 할 경우 자금 집행등 내용을 더블체크할 수 있는 시스템을 갖추는 것이 필요하겠다.

다음으로는 그동안 보편적으로 가장많이 하고있는 정비사업 조합방식이다.

먼저 조합방식은 조합원이 사업주체이기 때문에 자율성이 높고,영향력도 강한 편이다.
조합원 의견등이 사업에 최대한 반영된다는 장점들이 있다.

건설사들은 조합방식의 정비사업 시공자로 선정되기 위해 더 좋은 설계와 마감재,낮은 공사비 등을 제안하며 많은 노력을 기울인다.

하지만,조합방식의 가장 큰 문제는 전문성,투명성이 부족해 자금조달,심의 등의 부분에서 시행착오를 겪는 경우가 많고,조합원들의 의견충돌 등으로 사업이 지연되는 경우를 종종 보게 된다.

제대로만 굴러갈수 있다면 정비사업의 민간조합 시행방식은 가장 이상적일 것이다.

최근 방배 삼호아파트는 한국토지신탁과 재건축사업을 추진하다 올2월에 조합방식으로 변경했고,신반포4차와 방배7구역 또한 신탁방식을 추진했지만 주민반발 등으로 조합방식을 선택했다.

이러한 이유는 지역적인 여러 특성들도 있지만,신탁방식을 택한 정비사업장 곳곳에서 주민의견이 충분히 반영되지 못하는등의 이유가 클 것이다.

민간조합시행방식에서 조합장의 역할은 생가보다 중요할 것이다.

필자는 실무진에서 리더의 능력에 따라 사업이 좌우되는 중요한 순간들을 무척이나 많이 봐왔다.

조합장은 해당분야의 많은 경험과 전문적인 식견,주민들과의 소통과 리더쉽등을 가진자가 수행한다면 신탁방식과 공공방식보다 더욱 성공적일 것이지만,이런 리더는 현실적으로 찿아보기가 어려운 실정이다.

결국 토지등소유자들은 조합방식,신탁방식,공공방식중 한가지를 선택해야만 한다.

결정권은 토지등소유자들에게 있다는 점에서 어떤 방식이 향후 지어질 아파트의 가치를 높이고 토지등소유자에게 가장 큰 이익을 가져다줄 것이지 결정을 해야 할 것이다.

보금자리로서 고유기능은 상실됐다.

자산가치로써 재산권의 핵심기능을 지닌 주택 재개발,재건축 문제는 감성적으로 접근해선 안되고, 현실적으로 보수적으로 돌다리도 두드리면서 강을 건너는 심정으로 임하는 것이 현명한 선택이 될 것이다.