서울 집값 불안이 반복될 때마다 정부와 시장은 “서울 공급 확대”를 해법으로 제시한다. 그러나 서울은 신규 공급이 생길 때마다 전국 수요가 유입되는 ‘슈퍼스타 도시’이기 때문에 단순 공급 확대로는 장기적인 가격 안정이 어렵다.
첫째, 서울 공급은 곧 전국 대기 수요의 유입을 의미한다.
서울은 국내 단일 시장의 중심지여서, 공급 확대가 단기적으로는 가격을 안정시키지만 중장기적으로는 지방·해외까지 포함한 외부 수요를 다시 끌어올린다.
둘째, 서울은 물리적 용량이 제한된 도시다.
용적률 상향이나 택지 확보는 기반시설 부담으로 한계가 분명하다. 택지 희소성이 심한 도시에서 공급 중심 접근만으로는 가격 안정 효과가 오래 지속되기 어렵다.
셋째, 서울의 집중된 일자리·교육·문화 인프라는 수요를 굳건히 만들기 때문에 공급 확대가 가격 억제 효과를 크게 약화시킨다.
결국 서울 집값 안정은 공급의 양보다 수요의 공간적 분산이 핵심이다.
서울로 몰리는 구조가 해소되지 않으면 공급 확대는 오히려 수요를 자극해 가격 재상승을 부를 수 있다.
따라서 실질적 해법은 수도권 자족도시의 기능 강화다.
서울 외곽의 주요 도시들이 일자리·교육·주거·문화가 결합된 독립 생활권으로 성장하면 서울 집중 수요가 자연스럽게 분산된다. 1기 신도시 개발이 과거 서울 집값 안정에 기여했던 것도 같은 원리다.
정책의 방향은 “얼마나 공급하느냐”가 아니라 “어디에 공급하느냐”에 맞춰야 한다.
서울 중심 공급 전략은 외부 수요를 더 자극하고, 수도권 균형 발전 전략은 구조적으로 서울 수요를 줄여 가격 안정에 기여한다.
서울 집값의 해법은 서울 안이 아니라 수도권 전체의 다핵적 공간 구조에 있다.
수요 분산 없는 공급 확대는 효과가 제한적이다.
장기 안정은 광역적 시야에서만 가능하다.
